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注意二手房中的合同风险

2014-02-07 00:00:00 点击 评论
业内人士提醒,二手房买卖合同涉及法律关系复杂,如果处理不当,将存在较大风险,交易双方在签订二手房合同时,应当仔细看清条款,并注意规避相关风险。
  
        案例一:
  
        未经共有人同意合同无效
  
        2009年6月份,四方区市民于先生从孙先生手中买了一套二手房,双方就各方面达成一致后签订了购房合同,于先生支付了一部分购房款。但办理过户时,于先生才知道这套房屋的出卖并没有经过房屋共有人,即孙先生妻子的同意。孙先生妻子就此起诉至法院,法院判决该房屋买卖合同无效。
  
        专家提醒:山东元鼎律师事务所律师单正国说,现实生活中经常会出现于先生所遭遇的情况。如果买房找不对人导致合同无效,不仅购房努力宣告白废,还有可能带来经济上的损失。购房者应当首先审查出卖人的主体资格,看他是否是房屋所有权人,有没有卖房的权利,再决定是否购买。在无法直接面对房主,需要与房主授权人进行交易的情况下,购房者要查看相应的授权文件;如果房主去世,房主的子女等继承人卖房,购房者应在房屋变更产权人之后与新权利人签订购买合同才能过户。
  
        案例二:
  
        中介合同细节藏“猫腻”
  
        2009年10月份,市民李女士看中了一套二手房,在签订购房协议前,中介要求与她先签订定金协议。因为购房心切,李女士没有多想就交了两万元定金,后来查明这套房子户口很难迁出,李女士不得已放弃了这套房子,在索要定金时,中介称因为她违约,拒绝返还2万元。
  
        专家提醒:山东友华律师事务所王同庆律师说,大部分二手房都是通过中介来成交的,为了快速达成买卖协议好提取中介费,部分不法中介经常在合同上耍小聪明,蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格,还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约,买方可依据此来主张权利,要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单,如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。
  
        案例三:
  
        “阴阳合同”不可取
  
        朱先生最近在市北区花96万元买了一套110平方米的二手房。为了避税,双方签订了一份96万元的购房合同后,又签订了一份76万元的合同。“听中介说拿76万元的合同去登记的话可以少交近6000元的税费。”朱先生说。
  
        专家提醒:山东元鼎律师事务所律师单正国说,签订阴阳合同,不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税行为,若被查出,需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记,购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算,个人所得税等税赋可能大幅增加。
  
        比如,购房者实际以100万元的价格成交,却只登记70万元,再转让或销售时要高于此价格的话,购房者需多交数千元的个人所得税。
  
        此外,签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的经济损失。
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